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[聊天] 第二批來了!詢價火爆

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小菜鳥

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發表於 2021-11-25 16:05:00 | 顯示全部樓層 |閱讀模式

  來源: 金融時報

  第二批公募REITs競爭熱度前所未有

  11月23日,華夏越秀高速REIT和建信中關村(7.170, -0.24, -3.24%)REIT相繼發布發售公告。公告顯示,兩只公募REITs産品網下認購倍數分別爲44倍和56倍。相比首批産品平均8倍、最高15.31倍的認購倍數來說,第二批公募REITs競爭熱度前所未有。

  目前距第一批公募REITs上市已經超過5個月。這期間,首批産品漲勢也帶動了第二批産品的搶購熱潮。截至11月24日收盤,除平安廣州廣河REIT外,其余8只公募REITs漲幅均超過10%,其中富國首創水務REIT和中航首鋼綠能REIT漲幅均超過27%。

  市場分析人士認爲,投資者對公募REITs表現出比較大興趣,主要是因爲公募REITs長期投資回報好,具有穩定分紅機制,流動性好,能夠幫助投資者低門檻涉足基礎設施領域,並助力投資者的資産多元配置。其次,基礎資産聚集優質企業、現金流穩定。

  機構參與公募REITs熱情高漲

  曆時一個月,第二批公募REITs從申報走到了發售階段。華夏越秀高速REIT和建信中關村REIT發布的公告顯示,公衆投資者可在2021年11月29日至11月30日通過場外認購和場內認購兩種方式認購本基金。

  不過,留給公衆投資者的機會也不多了。發售公告顯示,建信中關村REIT基金總份額爲9億份,公衆初始發售份額爲8075.70萬份;華夏越秀高速REIT基金總份額3億份,公衆初始發售份額爲0.27億份,占比均不足10%。

  競爭的激烈也在機構報價上體現出來。公告顯示,華夏越秀高速REIT報價區間爲6.512元/份—7.499元/份,最終剔除無效報價後,網下投資者報價中位數爲7.499元/份,加權平均數爲7.301元/份,最後確定發售價格爲7.100元/份。建信中關村REIT報價區間爲2.851元/份-3.350元/份,最終剔除無效報價後,網下投資者報價中位數爲3.350元/份,加權平均數爲3.335元/份,最後確定發售價格爲3.200元/份,機構報價基本貼近詢價公告的上限。

  從參與報價的機構和配售對象類別來看,券商資管、私募基金、信托、險資均有出現。值得一提的是,11月17日,銀保監會下發了《關于保險資金投資公開募集基礎設施證券投資基金有關事項的通知》,險資參與熱情高漲。其中,建信中關村REIT的戰略配售投資者有國壽投資、太平人壽保險、中信保誠人壽保險、太平財産保險、中信證券(24.090, -0.10, -0.41%)、新華人壽保險等。華夏越秀高速REIT的戰略配售投資者有中國保險投資基金等。

  “基礎設施REITs是國際通行的配置資産,具有流動性較高、收益相對穩定、安全性較強等特點,能較好滿足保險資金、養老金、社保基金、銀行理財等機構投資者的投資需求。”分析人士表示,公募REITs産品發行認購門檻低,由專業機構管理,也爲投資者配置優質的不動産資産提供了投資路徑。

  首批産品漲勢具有示範效應

  除了險資的加入,第一批公募REITs收益表現出色,也帶動了更多投資者關注公募REITs的投資價值。此外,業內人士普遍表示,第二批公募REITs的資産質量也非常不錯,與首批REITs相比不相上下。

  今年6月,首批公募REITs上市交易。5個月以來,9只産品收益情況良好,但收益率分化有所擴大。截止11月24日,漲幅最高的富國首創水務REIT和中航首鋼綠能REIT較發行價上漲超過27%,僅平安廣州廣河REIT則較發行價下跌。

  從走勢來看,今年9月中旬至10月,首批基礎設施公募REITs波動較大,不少基金出現單日5%以上的漲幅,其中,中航首鋼綠能REIT、富國首創水務REIT、浙商滬杭甬REIT曾連續8個交易日收漲。9月27日、9月28日,中航首鋼綠能REIT又連續下跌4.89%和5.40%。

  除了交易價差之外,高比例分紅也是公募REITs的投資收益主要來源。中金普洛斯REIT和中航首鋼綠能REIT分別發布公告,將以9月30日爲收益分配基准日,進行2021年度第一次分紅。以中金普洛斯REIT爲例,其于11月12日發布公告稱,截至9月30日,中金普洛斯REIT累計可供分配金額爲8241.4萬元,將以11月16日爲權益登記日進行分紅,本次分紅金額爲7830萬元,分配比例高達95%。

  投資者應注意多方風險

  從目前上市和申報的公募REITs項目來看,其底層資産標的行業分布廣泛,包括産業園區、倉儲物流、收費公路、環保水務等等。那麽,這麽多行業類型的公募REITs,投資者應該如何選擇?

  國金證券(10.710, -0.02, -0.19%)分析師田露露表示,公募REITs分析框架核心聚焦于底層標的質量及運營管理能力,不同行業中影響現金流的因素各不相同,因此分析指標也有所差異。其中,産業園區類/倉儲物流類的REITs關注地段、租金、出租率/空置率、租戶結構、租約期限分布等指標;收費公路類REITs關注地段、車道數、收費裏程、車流量、特許經營權期限等指標;環保水務類REITs關注汙水/垃圾處理價、處理量、處理成本、政策補貼、特許經營權期限等指標。

  有市場人士認爲,從整體來看,在目前的宏觀環境下,公募REITs底層資産類別的成長性、現金流穩定性的優勢凸顯。其中,特許經營權類項目因更高的分派率受到關注,例如,中航首鋼綠能、富國首創水務因行業供給端受到調控而在資産端形成剛性需求。在政府定價背景下,這類REITs現金流穩定性更高,從而受到主力資金青睐。

  此外,公募REITs價格波動還受到宏觀環境的影響。據田露露分析,在7月中旬央行全面降准、8月下旬以來創業板大幅調整下跌時,REITs交投有所回暖,可見在流動性充裕或高風險資産下跌有避險需求時,資金對REITs的關注度大幅提升,從而推升二級市場價格上漲。

  不過,仍然需要提醒的是,公募REITs並非穩賺不賠,投資者需要注意多方風險。除了價格下跌帶來的虧損外,其底層資産收益也將影響分紅。10月底,首批公募REITs披露了三季報。其中,華安張江光大REIT的項目三季度虧損570.8萬元,可供分配金額也僅爲2218萬元。業內人士建議,對于市場價格波動相對低的基礎設施類項目而言,配置屬性強于交易屬性,投資者應采取長期配置的方式分享基礎設施項目發展紅利。

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責任編輯:彭佳兵

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