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[討論] “房住不炒”四年了 天變了

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發表於 2021-1-30 17:12:00 | 顯示全部樓層 |閱讀模式

  文 |《財經國家周刊》記者 胡雯

  2016年12月,對于中國房地産行業而言,是一個具有曆史意義的時間節點。因爲,中央在這時正式提出了一個影響極其長遠的定調——房住不炒。

  不到一年後的2017年10月,房住不炒被寫入十九大報告,作爲一項長期的制度安排,一錘定音。

  至此四年多來,我國房地産行業迎來了從未有過的嚴厲監管,調控政策由點及面、步步趨嚴,甚至在新冠肺炎疫情之時,經濟形勢面臨不確定因素之下,也沒有絲毫放松的迹象。

  從2008年國際金融危機後開啓的炒房暴富、資金奔湧、杠杆高翹的瘋狂行業走勢和預期,被實質性地扭轉了。

  四年後的今天,中國國家發展脈絡進入了全新的征程,“十四五”開局,“兩個一百年”奮鬥目標交彙轉換,站在此時再度審視近年來宏觀環境的變化及樓市政策的發展脈絡,無疑具有重大的意義。

  未來,“房住不炒”的政策會否出現松動?地産企業融資和個人房貸將進一步拉緊,還是結構性放松?房子還能不能成爲街頭巷尾的話題中心?房産作爲中國家庭的財富核心,地位還能保持多久?

  未來可能無法被精准預測,但一些潛移默化的變化,已經並且正在發生。

  監管態度和底線徹底變了

  今年以來,“衆籌打新”“代持炒房”等現象接連在深圳、杭州和上海等地出現,不斷試探和挑戰著監管底線。

  和以往不同,監管的反饋史無前例地迅猛。

  2021年1月21日,上海八部門聯合出台新政,從打擊“假離婚”購房、調整增值稅征免年限、優先滿足“無房家庭”購房等多方面進一步加強市場調控。

  1月22日,深圳住建局發布通知,對部分群體“代持”購房的行爲采取停止購房資格、取消公共住房輪候資格、停止公積金貸款資格等嚴厲處罰措施。

  ……

  第一時間內作出反應,一套套打擊樓市炒作的組合拳不斷出擊,從中可窺見,地方政府對房炒不住的忌憚和房住不炒的決心與態度。

  這不難理解。

  在房住不炒之前較長一段時間裏,我國的房地産調控總是給人感覺松一松,然後緊一緊,接下來又可能跳兩跳,房價幾乎總是處于單邊上漲的固定模式之中。

  然而,自“房子是用來住的,不是用來炒的”之後,一些心存僥幸仍寄希望鑽鑽空子的投機者發現,國家是來真的了。

  即便是2020年因爲疫情導致經濟面臨重大嚴峻考驗,房地産也沒有像以往人們調侃的那樣,總是被拿出來救急。

  可以說,這四年整體的房産調控政策從未有過明顯松動,僅有部分城市出現政策“一日遊”,也隨即招來了有關部門的“約談”。

  2020年7月24日,住房和城鄉建設部召集北京、上海、廣州等房價波動較大的十個城市的負責人開會,8月20日又召集六個城市開會,再次強調“穩地價、穩房價、穩預期”的要求。

  不僅是房産主管部門住房和城鄉建設部,包括人民銀行、銀保監會、自然資源部等其他密切相關部門的會議上,都屢屢強調牢牢堅持“房住不炒”,不把房地産作爲短期刺激經濟的手段,時刻繃緊地産調控這根弦,不斷完善政策工具箱。

  一切迹象均顯示,“房住不炒”定調後這四年的調控,與曆史上所有的房産調控都不一樣,正在步步趨嚴,且規格不斷升級,穩准狠,又快又猛。

  甚至不誇張地說,決策層對我國地産調控的反思,已經上升到政府公信力的層面。這個政府公信力,不只是地方政府,也包括中央政府。

  中央財經委員會辦公室分管日常工作的副主任韓文秀曾撰寫的《“四個陷阱”的曆史經驗與中國發展面臨的長期挑戰》一文中,提及“塔西佗陷阱”,即當公權力失去公信力時,無論說什麽做什麽,都會受到社會質疑。

  他第一個提到的案例,就是我國的房地産調控。“每次都要求穩定房價,但每次調控之後房價都明顯反彈,甚至報複性上漲,因此社會對房地産調控普遍缺乏信心”,指向意味明確。

  我們有理由相信,未來任何地區、任何城市一旦出現樓市炒作等過熱苗頭,都會通過“因城施策、一城一策”及時進行遏制。

  可以說,當房産的定位以及調控的層級發生了根本性轉變、提升後,不管是地方政府還是房産企業,又或者是其他相關主體,都不用再想方設法去觸碰底線了,否則,後果很嚴重。

“房住不炒”四年了 天變了 ▲深圳 圖/新華社

  房地産成爲經濟轉型的恰當切入點

  要了解監管層爲何現在態度變得如此堅決,就必須對我國房地産市場的曆史有一點基本了解。

  近三十年來,以1994年商品房預售制度和2002年土地招拍挂制度爲裏程碑,我國房地産建設獲得兩大輪的高速發展機遇。

  在此過程中,地方政府獲得財政收入,開發企業獲得收益,上下遊産業鏈受到帶動,居民實現資産增值等等,形成了“多贏”的局面,極大地促進了經濟和社會的發展。

  但硬幣的另一面,隱憂也不斷産生。

  過去十幾年,我國房地産融資規模不斷擴大,商業房地産貸款的占比從2004年13%,增長到2019年的高點29%,貸款余額年複合增長率在21.4%,不僅“擠出”實體經濟的融資空間,還累積了較大的金融風險。

  居民杠杆率也同步提升。截至2020年6月底,我國的居民杠杆率,已經由2009年的23.5%,提升至59.7%。

  全球來看,美國人熱衷于投資股市,日本人更青睐債市,而我國居民的財富,則絕大部分都是房子。

  近年來,整體經濟增速下行,房産價格處于高位,而市場上的流動性仍然通過各種渠道流入房地産,不斷推高金融風險,一些地區甚至出現“炒房團”,成爲高房價形成的牽引性力量。

  搞經濟的一般都認爲,在經濟活動中,有兩類投機需要政府特別關注。

  一種是涉及人民生活基本需求和基礎資源的,例如醫院門口的“號販子”和火車售票點的“黃牛”,他們造成分配不公,引發社會矛盾;另一類是與流動性過剩相關的投機,他們直接導向經濟危機和政治風險。

  而其實還有一類投機最危險,就是上述兩類投機的結合。很不巧,房地産投機就兼具這種性質。

  實際上,2008年美國次貸危機的爆發,正是由于過高的負債水平,助推了房地産價格的暴漲,最終泡沫破裂引發金融體系的崩潰,給我們帶來很大警示。

  一個認識已經普遍被中國社會各界所認同,即,房價增速過快已經成爲中國經濟、社會的巨大隱患,錯配了經濟資源,阻礙了中國經濟的戰略轉型,拉大了貧富差距,成爲社會矛盾的焦點。

  對于走在新時代中華民族偉大複興大道上的中國而言,要保持國家社會的基本穩定,要扭轉經濟資源錯配,要化解社會矛盾焦點,實現經濟轉型,調整房地産相關政策,讓房地産安穩落地,就是一個恰當的、不得不動手的切入點。

  “灰犀牛”正一步步被趕進籠子裏

  2020年8月,中國人民銀行黨委書記、銀保監會主席郭樹清在《求是》刊文指出,房地産泡沫已經成爲威脅我國金融安全最大的“灰犀牛”。

  他同時警示,“一些地方的房地産價格開始反彈,金融資源有可能再次向高風險領域集中。就在2020年底,郭樹清再次發文,重申該項判斷。

  2020年下半年以來,中央政府和央行已經多次出手,出台房地産金融相關審慎管理制度,嚴防信貸資金違規流向房地産,並對重點企業形成一套資金監管模式,以促進行業穩定健康發展。

  其中,針對開發企業制定的“三道紅線”政策是一個裏程碑,也被業內稱爲地産行業的“巴塞爾協議”。

  2020年8月20日,住房和城鄉建設部、人民銀行聯合召開房地産企業座談會,要求形成重點房地産企業資金監測規則,涵蓋三條“紅線”,即剔除預收款的資産負債率大于70%,淨負債率大于100%以及現金短債比要大于1。

  “這個指標設置得非常精准,涵蓋了(房企)所有可能采取的規避監管的路徑。”一位全國前五的房企財務總監告訴《財經國家周刊》記者。

  根據所踩紅線數目,房企的有息負債增速將受到嚴格限制,這意味著我國的地産監管已經從“因城施策”細化至“因企施策”,長效機制的設計日趨成熟。

  “三道紅線對整個行業的影響,不亞于土地招拍挂制度。”萬科董事長郁亮對這項政策的意義評價極高。

  緊接著,2020年12月31日,人民銀行、銀保監會再次聯合發文,建立銀行業金融機構房地産貸款集中度管理制度,分檔設置房地産貸款余額占比和個人住房貸款余額占比上限,進一步約束房地産相關融資行爲。

  “未來將堅持‘房住不炒’定位,保持房地産金融政策的連續性、一致性、穩定性,穩妥實施好房地産金融審慎管理制度。”2021年1月,中國人民銀行金融市場司司長鄒瀾在發布會上表態。

  統計顯示,2020年,我國新增房地産貸款占比從2016年的44.8%下降到28%。

  回顧過去的一年,即便在國內外經濟形勢諸多不確定因素之下,我國的貨幣政策也沒有搞“大水漫灌”,沒有像美國一樣連續降息、無底線放松,而是在適度寬松的前提下,保持了整體貨幣政策的穩健。

  更重要的是,央行釋放流動性目的非常明確,那就是推動金融資源更多地流向實體經濟尤其中小企業,流向科技創新的高地,嚴防資金湧入地産,成爲炒房的助力。

  “房地産融資調控思路正在趨于精細化,以往‘按下葫蘆浮起瓢’的情況也趨于減少。”一位接近銀保監會的人士透露。

  這一次上下齊心,一定要將房地産這頭“灰犀牛”,關進制度的籠子裏。

“房住不炒”四年了 天變了

  ▲銀保監會 圖/新華社

  房企正在終結“內卷化”競爭

  很多人不知道,即使是看似被戴上籠頭的開發商,“房住不炒”依然是一項利好政策。

  在地産行業的黃金十年中,開發企業競相撬動杠杆、跑馬圈地。尤其是2015年下半年“棚改貨幣化安置”政策出台之後,業內龍頭率先從一二線向三四五線城市下沉。

  在這段時間裏,這個行業逐漸變成“勇敢者的遊戲”,規模大小成爲衡量企業最爲簡單粗暴的標尺,“撐死膽大的、餓死膽小的”變爲業內的金科玉律,大家都傾向于高速擴張,冒險去搏下一個上升周期。

  逐漸地,整個行業陷入“內卷化”,企業拿地“難以賺錢”,不拿地就“無米下鍋”,而試圖運用財技彎道超車的企業,則累積了巨大的經營風險,開始頻繁“爆雷”,行業內的“大魚吃小魚”正在被“大魚吃大魚”和“禿鷹撿屍體”所取代。

  全國破産的房企數以萬計,中小型企業都在尋求項目合作,即使是榜上有名的大型地産公司,也有不少面臨待價而沽的被動局面。

  比如,昔日“閩系黑馬”福晟集團宣布債務違約,與世貿集團達成的“世紀大並購”也不能讓其轉危爲安;泰禾集團(2.610, -0.06, -2.25%)還在與債權人的討價還價中等待萬科集團的纾困;甚至上海混改標杆綠地集團也因爲資金鏈承壓,屢次傳出股權變動的消息……

  房企們面臨的“囚徒”困境,並不是自身能夠改變的,他們身在局中,不得不受形勢的裹挾和影響。

  多位房企高管曾告訴《財經國家周刊》記者,“沒有人(企業)喜歡上躥下跳的房價,只有長期穩定發展的市場,才符合整個行業的根本利益。”

  慶幸的是,監管層出台的“三道紅線”政策,正是自上而下打破行業高杠杆的路徑依賴,爲粗放擴張的發展模式果斷畫下了休止符,也爲行業破局提供了全新的思路。

  “這種去杠杆的方式,將重塑以往劣幣驅逐良幣的土地市場,給彎道超車的賽車裝上超速報警器,甚至是自動刹車器。”一位業內人士對《財經國家周刊》記者說。

  中信證券(28.300, -0.05, -0.18%)報告表示,“三道紅線”這樣全新思路的調控政策,有利于市場形成穩定的政策預期,企業能夠合理安排經營活動和融資行爲。一方面,許多企業喪失了加杠杆的空間,行業融資需求和資金成本不斷下降;另一方面,土地市場也從亢奮趨于理性,行業整體經營風險也得到控制。

  總結來說,就是“讓你(開發企業)好好地活著,別出事。”一位全國前三的房企副總裁說。

  更重要的是,告別了傳統領域的高舉高打,房企們也開始在物業、科技等新賽道投放資源,例如碧桂園服務(06098.HK)上市一年股價翻倍,市值突破2000億港元,未來地産行業或能圍繞“以人爲核心”的城鎮化發展機會,孵化出一批卓越的創新型企業或者平台化公司。

  畢竟,房地産企業不是傳統經濟的守夜人,更應是新經濟的引領者。

  城市正在從“賣地”到“搶人”

  從全國範圍來看,這一輪城市“搶人”大戰背後折射出中國城市經濟面臨的變化。

  從一個非房地産行業的重大變化,也能看出“房住不炒”四年多的深遠威力。

  那就是,目前在雙循環新發展格局之下,地方政府的注意力開始從“賣地”轉向了“搶人”,廣納人才、招商引資、進行産業結構升級成爲大量城市發展的核心訴求。

  2020年以來,天津、重慶、南昌、杭州、蘇州等10多個大中城市陸續放開落戶限制,至9月份,上海也放寬了高校應屆畢業生的落戶範圍和難度。12月內,又有廣州、無錫、青島、蘇州等多個城市發布落戶新政,其中福州基本實現了落戶“零門檻”,足見地方政府的“求賢若渴”。

  一方面,經濟轉型迫在眉睫,相關産業及其人才資源重要性凸顯;另一方面,老齡化趨勢加劇、生育率下降,適齡勞動力數量難以滿足城市的需要。

  統計顯示,2012年起,我國勞動年齡人口的數量連年下降,最近七年間減少超過2600萬人。從各個地區的政策可以看出,一線城市更注重吸引高學曆人才,二三線城市在競爭中,逐步由搶人才發展到搶人口。

  “過去城市接納外來人才落戶,更多考慮的是成本以及當地的人口承載能力,現在不少城市認爲人才不是成本,而是資本。”華南師範大學人力資源研究所所長谌新民說。

  同時,比“人才紅利”更深層次的是戶籍制度的深化改革,根據“十四五”規劃建議的要求,我國都市圈和城市群的發展均需要人口、土地、資本等生産要素更高效地流動。

  “一個人在哪裏就業、在哪裏居住,就在哪裏納稅,也應該在城市中享受平等的公共服務和社會保障。”上海交通大學安泰經濟與管理學院特聘教授陸銘認爲。

  此外,租購同權等各項改革也正在路上。2020年中央經濟工作會議指出,要高度重視保障性租賃住房建設,逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利,規範發展長租房市場。

  可喜的是,我國房地産發展一直以來的“重市場、輕保障”的勢頭正在扭轉。2019年底以來,我國已經開始在沈陽、南京、蘇州、杭州等多個城市開展完善住房保障體系試點工作,大力發展政策性租賃住房。

  “中央對保障性租賃住房、長租房的政策思路正在不斷清晰。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《財經國家周刊》記者表示,後續應督促各地政府,把保障性房源的供應、分配等工作執行到位,真正爲市場形成豐富的房源供給。

  面向未來,我們不僅要堅決打擊投機炒房,更要確立科學有效的産業政策,逐步理順市場上的供求關系,綜合運用多種手段,保證我國房地産市場長期穩定健康發展。

  在雙循環新發展格局之下,要求實施促進消費戰略擴大內需,住房消費也是一個重要組成部分,而新型城鎮化建設、租賃市場和城市更新等領域都令開發企業擁有廣闊的發展空間。只是要注意,發展房地産、發展金融等等,初衷是爲“實體經濟”“擴大內需”服務的,更爲強調創新驅動、高質量供給引領和創造新需求。

  目前,各地房價仍然有漲有跌,屬于正常波動,是發展社會主義市場經濟的題中之義,而炒房“一夕暴富”的神話已經成爲曆史,在我國,無論樓市還是股市,都絕不可能成爲投機者的天堂。

  街頭巷尾,老百姓(74.880, 2.68, 3.71%)的話題也從房子,轉移到了科技、消費和文化教育……我們相信,人民日益增長的美好生活需要,應當具有更寬廣的格局、更豐富的內涵。

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責任編輯:陳修龍

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發表於 2021-1-30 17:27:00 | 顯示全部樓層
一邊喊著擴大內需,要搞內循環,促進消費,一邊又不降房價,拿頭消費?2035拿腳丫子發達?

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熱心玩家推廣達人海賊王雪花榮耀天天忠誠榮耀Pro級玩家神龍玩家

發表於 2021-1-30 17:42:00 | 顯示全部樓層
2010年左右,深圳平均1萬一平米,2020年平均7-8萬一平米,工資漲一倍或1.5倍。算不錯的待遇了,可能有的還沒有。如果那時咬咬牙,買個房子,現在小日子就比較好過了。

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發表於 2021-1-30 17:57:00 | 顯示全部樓層
以前是普漲,現在是分化

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發表於 2021-1-30 18:12:00 | 顯示全部樓層
感覺我家鄉的房一直在炒啊,15年開始一路高漲,已經翻一番都不止了。整天說融杭,杭州紹興的都跑來炒房!
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